Cara Menghitung PBB yang Benar

Cara menghitung PBB atau lebih dikenal dengan Pajak Bumi dan Bangunan merupakan salah satu cara kita mengetahui jumlah uang yang harus kita bayarkan kepada pemerintah.

PBB merupakan salah satu sumber pendapatan negara dari sektor pajak dan ini harus kita dukung dengan cara membayar lunas Pajak Bumi dan Bangunan yang kita punya.

Sebenarnya bagi orang awam mungkin cara perhitungan PBB tidak diperlukan karena pada dasarnya dalam lembaran SPPT sudah ada jumlah pajak yang harus dibayarkan. Akan tetapi saya sering sekali menemukan kasus yang dalam pandangan saya cukup unik.
cara menghitung pbb
Atas beberapa temuan saya di lapangan tentang PBB ini akhirnya mengilhami saya untuk menulis cara menghitung PBB yang sesuai dengan peraturan pemerintah.

Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan


Undang-undang yang mengatur tentang Pajak Bumi dan Bangunan adalah Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994.

Dalam UU Nomor 12 Tahun 1994 dijelaskan dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan yaitu dalam pasal 3 ayat (3).

Baca juga: Lampiran Permendagri No 114 Tahun 2014

UU Nomor 12 Tahun 1984 menyebutkan:


Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan merupakan salah satu sarana perwujudan kegotongroyongan nasional dalam pembiayaan negara dan pembangunan nasional, sehingga dalam pengenaannya harus memperhatikan prinsip kepastian hukum, keadilan, dan kesederhanaan serta ditunjang oleh sistem administrasi perpajakan yang memudahkan Wajib Pajak dalam memenuhi kewajiban pembayaran pajak.


Sebelum kita masuk pada dasar perhitungan PBB ada baiknya anda juga mengenal istilah-istilah dalam PBB.

Glosarium


Banyak sekali pertanyaan tentang istilah dalam PBB yang sering diajukan oleh Wajib Pajak. Dalam mesin pencarian Google saya menemukan seputar pertanyaan di bidang perpajakan ini, khususnya Pajak Bumi dan Bangunan seperti:

  1. Apa yang dimaksud dengan NJOP?


  2. Apa yang dimaksud dengan NJOPTKP?



Jawaban:

  1. NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak


  2. NJOPTKP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak



Untuk lebih jelasnya, berikut adalah daftar istilah dalam Pajak Bumi dan Bangunan (PBB):
  1. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat dengan NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

  2. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang selanjutnya disingkat dengan NJOPTKP adalah batas Nilai Jual Objek Pajak yang tidak kena pajak.

  3. NOP adalah nomor identitas OP Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang diberikan oleh DJP pada saat dilakukan pendaftaran dan/atau pendataan OP PBB dan digunakan dalam administrasi perpajakan serta sebagai sarana wajib pajak dalam melaksanakan hak dan kewajiban perpajakannya. NOP mempunyai sifat :

  4. Blok adalah zona geografis yang terdiri dari sekelompok OP PBB yang dibatasi oleh batas alam dan/atau buatan manusia yang bersifat permanen/tetap dalam satu wilayah administrasi pemerintahan kelurahan/desa, seperti jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung/desa, jalan setapak/lorong/gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan (drainage), kanal.

  5. Zona Nilai Tanah adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai suatu Nilai Indikasi Rata-Rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu wilayah administrasi desa/kelurahan. Penentuan batas Zona Nilai Tanah tidak terikat kepada batas blok.

  6. Daftar Biaya Komponen Bangunan yang selanjutnya disingkat dengan DBKB adalah daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan/atau biaya komponen fasilitas bangunan.

  7. Nilai Indikasi Rata-Rata adalah Nilai Pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah.

  8. Surat Pemberitahuan Objek Pajak yang selanjutnya disebut SPOP adalah Surat yang digunakan oleh subjek pajak atau wajib pajak untuk melaporkan data objek pajak PBB ke direktorat Jenderal Pajak.

  9. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang selanjutnya disingkat dengan SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya PBB yang terutang kepada Wajib Pajak.

  10. Bank/Kantor Pos Operasional V PBB adalah Bank Pemerintah/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pelimpahan hasil penerimaan PBB dari Bank/Kantor Pos Persepsi PBB dan melakukan pembagian hasil penerimaan PBB ke instansi yang berhak;

  11. Bank/Kantor Pos Persepsi PBB adalah Bank Pemerintah/Bank Swasta Nasional/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pemindahbukuan hasil penerimaan PBB dari TP-PBB, TP-PBB On-line dan melimpahkan hasil penerimaan PBB ke Bank/Kantor Operasional V PBB;

  12. Bank/Kantor Pos Persepsi PBB Elektronik adalah Bank Pemerintah/ Bank Swasta Nasional/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pemindahbukuan hasil penerimaan PBB dari TPPBB Elektronik dan melimpahkan hasil penerimaan PBB ke Bank/Kantor Pos Operasional V PBB;

  13. DHKP adalah Daftar Himpunan Ketetapan dan Pembayaran;

  14. Tempat Pembayaran PBB yang selanjutnya disebut TP-PBB adalah Bank Pemerintah/Bank Swasta Nasional/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran PBB sektor Pedesaan dan Perkotaan dan memindahbukukan hasil penerimaan PBB ke Bank/Kantor Pos Persepsi PBB sebagaimana tercantum dalam SPPT/SKP/STPPBB;

  15. Tempat Pembayaran PBB Elektronik yang selanjutnya disebut TPPBB Elektronik adalah Bank Pemerintah/Bank Swasta Nasional yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran PBB sektor Pedesaan dan Perkotaan secara elektronik dan memindahbukukan hasil penerimaan PBB ke Bank/Kantor Pos Persepsi PBB Elektronik;

  16. Tempat Pembayaran PBB On-line yang selanjutnya disebut TP-PBB On-line adalah Bank Pemerintah/Bank Swasta Nasional yang ditunjuk oleh Mented Keuangan untuk menerima pembayaran PBB sektor Pedesaan clan Perkotaan secara on-line dan memindahbukukan hasil penerimaan PBB ke Bank/Kantor Pos Persepsi PBB;

  17. Surat Tanda Terima Setoran yang selanjutnya disingkat STTS adalah Surat yang dipergunakan oleh Bank sebagai tanda bukti penerimaan PBB.

  18. TTS adalah Tanda Terima Setoran.

  19. Utang Pajak adalah pajak yang masih harus dibayar termasuk sanksi administrasi berupa bunga, denda, atau kenaikan yang tercantum dalam surat ketetapan pajak atau surat sejenisnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.

  20. Surat Ketetapan Pajak (SKP) adalah surat yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pajak terhadap wajib pajak yang tidak memenuhi kewajiban perpajakan sebagaimana mestinya.

  21. Surat Tagihan Pajak (STP) PBB adalah surat yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pajak dalam hal pajak yang terutang dalam SPPT/SKP tidak atau kurang dibayar setelah lewat jatuh tempo pembayaran. Penerbitan STP PBB secara otomatis mengugurkan SPPT/SKP.


Setelah mengetahui istilah-istilah dalam PBB, maka selanjutnya kita masuk pada inti pembahasan kita yaitu cara menghitung PBB sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Cara Menghitung PBB Sesuai Peraturan


Cara menghitung PBB sebenarnya sangat sederhana dan cukup mudah dilakukan atau cukup mudah untuk kita hitung asalkan kita tahu rumusnya.

Sebelum kita masuk pada rumus perhitungan PBB, sebaiknya ketahui dulu unsur-unsur yang menjadi dasar perhitungan PBB.

Dikutip dari situs resmi Ditjen Pajak, ada beberapa unsur yang menjadi dasar perhitungan PBB diantaranya:

  • Letak Objek Pajak atau Zona Tanah


  • Luas Tanah


  • Nilai Jual Objek Pajak


  • Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak


  • Nilai Jual Kena Pajak


  • Tarif Pajak



Setelah mengetahui unsur atau faktor yang dihitung dalam rumus PBB, kini kita bisa mengetahui cara perhitungan PBB.

Ada banyak rumus dalam menentukan nilai Pajak Bumi dan Bangunan yang harus kita bayarkan diantaranya:

  1. NJOP adalah Luas Bumi atau Bangunan dikalikan harga tanah dan bangunan tersebut (Luas x NOP)


  2. NJKP adalah NJOP dikurangi NJOPTKP (NJKP = NJOP-NJOPTKP)


  3. Rumus PBB: Tarif PBB(0,5%) x NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)



Contoh:
Tuan Hedi mempunyai sebidang tanah seluas 6.000 meter persegi. Diketahui berdasarkan kelas tanah NOP nya sebesar 2.500. Hitung jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh Tuan Hedi tersebut?

Jawaban:
Diketahui bahwa NJOPTKP setinggi-tingginya adalah Rp. 12.000.000. Maka cara menghitungnya adalah:
NJOP Dasar Pengenaan= (6.000 x 2.500) = Rp.15.000.000
NJKP = (15.000.000 - 12.000.000) = Rp.3.000.000
NJOP untuk PBB = 20% x 3.000.000 = Rp. 600.000 (NJKP-PBB)
PBB yang harus anda bayar adalah Tarif(0,5% x NJKP) = Rp. 3000
Jadi PBB terhutang anda adalah Rp. 3.000

Bagaimana? Cukup mudah kan cara menghitung PBB sesuai dengan peraturan yang berlaku di Indonesia?

Demikian artikel cara menghitung PBB sesuai peraturan ini saya sampaikan dan semoga apa yang saya sampaikan ini bermanfaat bagi Anda semuanya. Akhir kata saya ucapkan terima kasih.

Selamat berhitung..
BERIKAN KOMENTAR ()